За пару последних десятилетий непосредственный способ управления многоквартирными домами (МКД) зарекомендовал себя весьма простым и не конфликтным, причем настолько, что даже законодательно с него были сняты ограничения по количеству проживающих в многоквартирных домах. Сегодня он имеет ряд преимуществ перед другими способами управления, и, прежде всего, с точки зрения экономических затрат для собственников помещений является самым эффективным. Однако существуют некоторые препятствия к тому, чтобы непосредственный способ управления МКД имел все шансы на ни чем не омраченное завтра.Филимонов - фото Сергей ФИЛИМОНОВ, проректор по научной работе
«Государственной академии строительства
и жилищно-коммунального комплекса»,
главный эксперт НП «Жилкоммунстройсертификация», доцент

Ориентир на демонополизацию

Непосредственный способ управления МКД был введен в Российской Федерации Федеральным законом от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В соответствии с данным законом, он осуществлялся при незначительных жилых площадях МКД и ограниченном числе собственников помещений (до 12).

Однако во многих регионах страны данная норма повсеместно нарушалась. Управление осуществлялось в многоквартирных домах и с большим количеством проживающих. В обществе были установлен четкий ориентир на демонополизацию в сфере управления, и его надо было достичь любым путем.

Просто и без конфликтов

Анализ проводимых реформ и устраняемых проблем общества того времени позволяют понять, почему произошло становление непосредственного способа управления. Этот способ управления оказался самым простым и не конфликтным. На многих коллегиях Госстроя России приводились показатели успешного продвижения реформы ЖКХ. Количество управляющих организаций, осуществляющих непосредственное управление МКД, составляло 40-45% по России.

Непосредственное управление – что это?

Непосредственное управление – это демонополизация управления, разделение функций заказчика и подрядчика. Жилищные организации предоставляли жилищные услуги, а ресурсоснабжающие организации — коммунальные услуги.

В новой редакции ЖК РФ с непосредственного способа управления сняли ограничения по количеству проживающих в МКД. Однако многие граждане продолжают опираться на старое законодательство. Свою лепту в общую неразбериху внес и ФЗ №185 от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в котором непосредственный способ управления стал условием ограничения в получении средств из фонда. С появлением в непосредственном способе управления управляющих организаций (УО) данная проблема была устранена.

Что такое непосредственный способ управления МКД в настоящее время?

При непосредственном способе управления собственники помещений заключают с управляющей организацией  договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, если в МКД более двенадцати квартир. Условия такого договора утверждаются общим собранием собственников помещений.

Управляющая организация в соответствии с договором оказывает услуги и (или) выполняет необходимые работы, а граждане эти услуги и работы оплачивают.

Плату за коммунальные услуги собственники вносят ресурсоснабжающим организациям, с которыми они заключают договора ресурсоснабжения путем совершения конклюдентных действий.

В договорных отношениях представлять интересы собственников помещений может один из собственников помещений в доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений МКД.

Таким образом, непосредственный способ в настоящее время оказался самым экономически выгодным и безконфликтным вариантом договорных отношений для всех участников таких отношений. 

В чем основные различия способов управления?

1.Управление ТСЖ. Члены ТСЖ платят за содержание и ремонт жилого помещения, за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Затраты на управление входят в членские взносы. Если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то кроме вышеназванных взносов оплачиваются услуги по управлению МКД.
2.Управление управляющей организацией. Собственники платят за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в МКД. В плату за услуги по управлению входят затраты на предоставление коммунальных услуг.
3.Непосредственный способ управления. Собственники платят за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему ремонту общего имущества в МКД. Управляющая организация отвечает за содержание и ремонт общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
Ресурсоснабжающая организация отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

С точки зрения экономических затрат для собственников помещений, самым эффективным является непосредственный способ управления. Далее по нисходящей: локальная монополия, самостоятельное управление, ТСЖ, УК при способе управления управляющей компанией, ТСЖ по договору управления с управляющей организацией.

Почему управляющие организации «бегут» в непосредственный способ управления (не полный перечень оснований)?

•В действующем законодательстве наметилась тенденция к росту объема обязательств управляющих организаций без изменения размера платы для собственников помещений, что неминуемо ведет к административным санкциям и банкротству.
•Административные санкции не соразмерны с последствиями правонарушения. Одна санкция по формальному признаку 350 000 рублей приводит к невозможности текущего ремонта 5-6 МКД.
•Все убытки ложатся на управляющие организации без права их компенсации. 
•Неплатежи собственников и нанимателей за ЖКУ в размере 5% приводят к общим убыткам управляющей организации в размере 20%, при их доходности в среднем 6-15%.
•Управляющие организации платят за превышение жителями фактического потребления коммунальных ресурсов над установленными нормативами потребления на общедомовые нужды.
•Надзорные органы обязывают исполнить предписания в течение 2-х месяцев без учета производственных возможностей и наличия финансовых средств у управляющей организации.
•Органы публичной власти административно обязывают управляющие организации заключить договора ресурсоснабжения на кабальных условиях.

Почему некоторые считают непосредственный способ управления плохим и пытаются доказать это другим?

•Недостаточная компетентность. Считается, что при данном способе управлением МКД занимаются жители, а не хозяйствующие субъекты.

•Коммунальному предприятию проще взыскать долги за предоставленные ресурсы с юридического лица.  Они всегда получат по судам весь объем средств, даже по виртуальным долгам.

•Коммунальным предприятиям придется отвечать по своим обязательствам непосредственно перед населением и выставлять платежные требования каждому собственнику.

•Органы власти в первую очередь обеспечивают финансированием коммунальные предприятия, в том числе за счет управляющих организаций. Для этого они готовы на ухудшение условий обслуживания общего имущества в МКД.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

•Некоторые публичные люди в деятельности коммунальных предприятий защищают свои интересы.

•Некоторые управляющие организации, научились зарабатывать на коммунальных платежах и не хотят потерять такие возможности в перспективе.

•Многие управляющие организации,  осуществляющие деятельность только по управлению, боятся потерять бизнес.

Преимущества непосредственного способа управления МКД для собственников помещений.

•Собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от энергоснабжения из-за долгов соседей.
•Собственники помещений не платят за должников.
•Исключается перепродавец (посредник) коммунальных ресурсов. Уменьшаются затраты, связанные с предоставлением коммунальных услуг.
•Все претензии по качеству и объему ЖКУ предъявляются к управляющей организации.
•Интересы собственников помещений перед третьими лицами вправе представлять один из собственников, председатель совета МКД или иное лицо по доверенности.
•Управляющая организация не будет производить оплату коммунальных услуг за счет средств на жилищные услуги.
•Управляющая организация сможет перейти к упрощенной системе налогообложения, т.е. сможет оказать больше услуг при том же объеме финансирования.
•Собственники помещений могут часть услуг и работ выполнить самостоятельно на безвозмездных или возмездных условиях.